Авторизация даст возможность комментировать публикации, записываться на мероприятия. Вы будете всегда в курсе происходящих событий.

Авторизация на сайте

Также, Вы можете авторизироваться при помощи вашего профиля в социальных сетях:

Регистрация на портале

Правила регистрации на портале

Регистрация на сайте

Также, Вы можете авторизироваться при помощи вашего профиля в социальных сетях:
19.05.2017, 11:00
1403
0

Смогут ли "тайные эксперты" победить коррупцию в земельных вопросах

Директор по развитию компании "Ингер-Град" Игорь Райков рассказал, как принцип экстерриториальности упрощает отведение участков для строительства

1 марта 2017 года на заседании Кабинета министров был заслушан отчет о результатах пилотного проекта по согласованию Проектов землеустройства органами Госгеокадастра, стартовавшего еще 1 октября 2016 года. В результате он утратил статус "пилотного" и стал действующим.

Это событие по непонятным причинам, осталось незамеченным СМИ, хотя оно прямо отражается на такой популярной теме как "Рейтинг Doing business", ведь принцип экстерриториальности при согласовании проектов землеустройства улучшает фактор Рейтинга "Получение разрешений на строительство" так как процесс оформления прав на землю является неотъемлемой частью получения таких разрешений.

          Что конкретно изменилось?

На сегодняшний день, при отводе земучастка или изменении его целевого назначения, необходимо согласование местного отдела "зем.ресурсов" (сейчас − территориальные органы Госгеокадастра) и местного органа Архитектуры и градостроительства (при районных государственных администрациях или при мэриях). И лишь для небольшого количества участков, которые находятся в границах природно-заповедных фондов или на землях историко-культурного значения, нужны дополнительные согласования органами экологии или охраны культурного наследия. Но, проектов землеустройства по отводу таких участков, сейчас не более 1-2%.

Внедрение принципа экстерриториальности имеет революционный эффект

Ранее, при согласовании проекта отвода земельного участка в собственность или аренду, заинтересованное лицо или компания, должны были вначале заказать разработку проекта землеустройства у любого сертифицированного инженера-землеустроителя (тысячи частных компаний и сотни государственных), а после − пройти все круги ада, получая согласования в местных "зем.ресурсах", а после – в местной "архитектуре".

Законом не был предусмотрен четкий срок согласования таких проектов отвода, а перечень требований к их разработке и вовсе не утвержден. Это давало возможность чиновнику из местного отдела "зем.ресурсов" затягивать согласование проекта землеустройства годами, выдавая отказы с размытыми формулировками. Это, в свою очередь, подталкивало будущих владельцев и пользователей участка к неким "договоренностям" с чиновником. Так как местный чиновник осведомлен в рыночной стоимости участка, то суммы по согласованию проектов землеустройства могли быть заоблачными, а сам он зачастую навязывал свою "правильную" фирму-посредника, которая "быстро и гарантированно" разработает и согласует проект землеустройства. К тому же, отсутствие перечня требований к проектам привело к тому, что каждый чиновник определял их на свое усмотрение.

Столкнувшись с такой спецификой в отрасли и проблемами, которые возникали из-за этого, новое руководство Госгеокадастра приняло волевое решение реализовать Проект по внедрению принципа экстерриториальности при согласовании проектов землеустройства.

Процесс оформления прав на землю значительно упростился и этот шаг должен быть бесповоротным

Согласно этому принципу, разработчик такого проекта (сертифицированный инженер-землеустроиетль) НЕ ВЫХОДЯ из своего офиса загружает скан-копию проекта землеустройства через свой электронный кабинет на сайте Госгеокадастра, а ровно через 10 дней (а не месяц и более, как это было раньше) получает либо положительный ответ, либо четкий перечень замечаний, которые разработчику необходимо устранить.

Попадая в систему Госгеокадастра, скан-копия проекта, методом слепого выбора, направляется одному из экспертов по экстерриториальности, который является сотрудником Госгеокадастра и находится в одном из его территориальных управлений (отделе "зем.ресурсов"). Обязательным условием является то, что, при выборе эксперта из списка, исключаются все эксперты работающие в этом регионе. Например, проекты землеустройства по отводу участков в Киеве или Киевской области могут попадать на согласование к экспертам, которые трудятся в управлениях Госгеокадастра в Одесской, Ровенской или Донецкой областей. Если ответ пришел с замечаниями, после их исправления разработчиком, проект землеустройства так же слепым методом попадает к другому "тайному эксперту".

          Маленькая революция с большим потенциалом

Введение экстерриториальности имеет поистине революционный эффект, поскольку теперь ни заказчику, ни разработчику проекта землеустройства не нужно договариваться с чиновником, который будет требовать неправомерную выгоду или навязывать свою "карманную" фирму.

Своим постановлением Кабмин и Госгеокадастр сломали заангажированную систему, автоматизировав и обезличив процесс получения одного из двух согласований при оформлении участка в собственность или пользование.

Так как человек по своей природе инертен и не любит изменений, то даже среди разработчиков землеустроительной документации, жизнь которых упростилась, все еще бытует мнение, что согласованием проектов землеустройства должен заниматься местный чиновник, который знает, где расположен этот участок. Но, я уже описывал выше, к чему приводят такие знания.

Для простого украинца, будь-то бабушка, желающая оформить свой огород, владелец предприятия оформляющий землю под своей недвижимостью или застройщик, изменяющий целевое назначение своего земельного участка, процесс оформления прав на землю ЗНАЧИТЕЛЬНО УПРОСТИЛСЯ. А это в свою очередь повлияло на срок и стоимость оформления, что неизменно должно сказаться в недалеком будущем на факторе рейтинга Doing business. Этот процесс должен быть бесповоротным и ТОЧКА.

          Чего пока еще не удалось достичь

У пилотного проекта по внедрению принципа экстерриториальности при согласовании проектов по землеустройству было три основных цели:

  • убрать бытовую коррупцию местных чиновников и доминирование "карманных" фирм-посредников на рынке землеустроительных услуг;
  • установить единые стандарты, подходы и принципы к разработке и согласованию землеустроительной документации на общегосударственном уровне;
  • повысить уровень качества разработки землеустроительной документации сертифицированным инженерами-землеустроителями (чего уж греха таить, тут действительно есть, куда расти и разработчикам документации).

С первой целью, КМУ, в лице Минагрополитики и Госгеокадастра справились на "отлично". Сейчас в сфере не существует понятия "договориться" за положительное согласование проекта землеустройства начальником территориального органа Госгеокадастра, а "карманные" фирмы-посредники либо вынуждены искать себе клиентов рыночными методами, либо и вовсе исчезли.

Для установления единых стандартов и подходов, необходимо, чтобы эти стандарты и подходы были разработаны, утверждены и внедрены в профессиональную среду или хотя бы рекомендованы Госгеокадастром.А вот с достижением оставшихся двух целей есть ряд проблем, для решения которых нужно такое же волевое решение, как и с внедрением принципа экстерриториальности в целом.

Отсутствие таких норм и подходов, сформулированных в одном документе, понятном и разработчикам землеустроительной документации, и экспертам Госгеокадастра, которые проверяют такую документацию по принципу экстерриториальности, вносят огромную неразбериху в этот процесс. Так разработчик со своей стороны, по-прежнему делает документацию "как знает и как умеет", а тайный эксперт, на "свое усмотрение" в рамках "действующего законодательства", дабы не брать на себя лишнюю ответственность за согласование по выделению земельного участка, который находится за несколько сотен километров от него, старается ответить отказом с огромным количеством замечаний, тем более, что ответственности за отказ в согласовании такого проекта для "тайного эксперта" не предусмотрено, да и в следующий раз такой проект попадет на согласование уже не к нему. 

Отсутствие таких норм и подходов, вносит огромную неразбериху в этот процесс

Это в свою очередь делает невозможным (затрудняет) достижение третьей цели. Повысить качество разработки землеустроительной документации Госгеокадастр решил путем массового аннулирования квалификационных сертификатов инженеров-землеустроителей, работа которых оставляет желать лучшего. "Лишение" сертификатов предусмотрено Порядком работы квалификационной комиссии, большинство голосов в которой, принадлежит сотрудникам Центрального аппарата Госгеокадатра. Согласно Порядка работы квалификационной комиссии, члены комиссии, по обращению от территориального органа Госгеокадастра имеют право лишить инженера-землеустроителя его квалификационного сертификата в случае Грубого нарушения. Это было бы правильным и эффективным решением, если бы не одно "но". Классификация нарушений нигде не описана и понять, что является "грубым" нарушением невозможно. Вот и выходит, что любой отказ в согласовании документации, тайным экспертом Госгеокадастра, который боится брать на себя ответственность и которому проще отказать, чем согласовать, может служить основанием для обращения территориального органа Госгеокадастра на квалификационную комиссию, с целью "принятия дисциплинарных мер в отношении разработчика по аннулированию сертификата". В свою очередь, вместо повышения качества разработки землеустроительных документаций, требования к которым нигде четко не сформулированы, это приводит к тому, что опасаясь "потерять" сертификат разработчики просто боятся лишний раз разрабатывать документацию, которая может быть немного сложнее, чем простая приватизация участка для бабушек.

В профессиональной среде бытует устойчивое мнение, что панацеей станет разработка профильными общественными организациями шаблонов или эталонов для всех видов землеустроительных документаций, принятие их и утверждение Госгеокадастром.

Шаблоны и эталоны могут стать отличным дополнением, но не самим институциональным инструментом, который создаст для всех участников комфортную и понятную среду.

В большинстве отказов "тайных экспертов" Госгеокадастра, речь идет не том, что кадастровый план сделан неправильно, а о том, что в документации, по мнению эксперта, не достает того или иного документа либо согласования какого-то органа, либо какой-то конкретной справки.

А ряд территориальных управлений Госгеокадастра по-прежнему требуют от заинтересованных лиц (разработчиков, будущих владельцев/пользователей земельных участков), получать ничем не предусмотренные справки о Перечнях ограничений на земельные участки, получение которых занимает по 2-3 месяца.

Также никуда не исчезла необходимость получать в территориальных органах Госгеокадастра так называемую "Справку 6-зем", на что требуется не менее месяца. Мало того, что разработка документации без такой справки становится невозможной, так еще и "тайные эксперты" отказывают в согласовании проектов, ссылаясь на неточность данных в справке своего же органа.

Многие управления Госгеокадастра, особенно в крупных областных центрах, не соблюдают законодательство, когда отказываются согласовывать проекты землеустройства, разработанные на основании уведомления об использовании права молчаливого согласия, либо вообще игнорируют норму о передаче земучастков, на которых расположены зарегистрированные  в реестре прав жилые дома, путем разработки технической документации об установлении границ (упрощенный вид документации). Вместо этого они дают разрешение на разработку проекта землеустройства и отправляют бабушек проходить вот те все круги ада при согласовании такого проекта. А если учесть, что на большинство территорий не разработана градостроительная документация, то передача земельного участка, на котором такая бабушка построила дом еще при "Союзе" и пользовалась последних 50 лет вообще становится невозможной.

Как можно достичь всех целей "принципа экстерриториальности"

Реальным инструментом, который сможет решить вышеописанные проблемы может стать Инструкция либо Порядок согласования документаций по землеустройству территориальными органами Госгеокадастра, который будет содержать в себе информацию, описывающую следующие механизмы:

  • Виды документаций: основания для их разработки, исчерпывающий состав, порядок согласования, а также необходимость и порядок получения дополнительных документов (справки 6-зем, Перечни ограничений и т.п.).
  • Порядок проверки документации экспертами с описанием, что именно проверяется и в каком случае может быть отказано в согласовании.
  • Порядок апелляционного обжалования отказа тайного эксперта и создание открытой и публичной площадки-"форума" для обсуждения такого отказа, с участием разработчика и Госгеокадастра, т.к. не все ситуации возможно описать и могут быть такие, где действительно нужно мнение "рефери".
  • Классификация нарушений при разработке документации, с описанием "Грубых", а также реализация возможности защитить свою профессиональную честь и достоинство, а также право выполнять работы, путем создания своего рода "комиссии по этике", которая до принятия решения квалификационной комиссии об аннулировании сертификата, даст возможность выразить разработчику свою правовую позицию в отношении письма территориального органа Госгеокадастра о применении мер к такому разработчику.

Как только появятся четкие требования к разработке документаций и правила их проверки – рынок самостоятельно выведет разработчиков на новый уровень качества работ.

          Чего бы еще хотелось от КМУ в перспективе

Если профильные организации, участники рынка землеустроительных услуг и непосредственно сам Госгеокадастр, смогут в любом из форматов достичь оставшихся двух целей "Принципа экстерриториальности", то в комплексе, это создаст такой же мощный эффект, как и внедрение Публичной кадастровой карты, открытие на ней данных о владельцах, а также дистанционное получение "выписок" из кадастра.

Ну и напоследок, от профильного рынка, Госгеокадастра и КМУ хотелось бы видеть движение в таком направлении:

Как только появятся четкие требования к разработке документаций и правила их проверки – рынок самостоятельно выведет разработчиков на новый уровень качества работ
  • Распространение "Принципа экстерриториальности" на все виды документаций (в том числе и технические документации), а не только на проекты землеустройства.
  • Отказ от множества видов землеустроительных документаций, результатом которых является все тот же кадастровый план с электронным обменным файлом и переход только к электронному обменному файлу с материалами формирования земельного участка в виде скан-копий в дополнении к файлу.
  • Полный переход от бумажных видов документации к электронному обменному файлу и скан-копиям материалов формирования земельного участка, которые уже более 2-х лет и так подписываются электронной цифровой подписью разработчика и подаются на согласование в электронном виде через e-кабинет на сайте Госгеокадастра.
  • Передача полномочий по регистрации новых земельных участков в Государственном земельном кадастре от кадастровых регистраторов Госгеокадастра к сертифицированным инженерам-землеустроителям, либо введение такого же "принципа экстерриториальности при регистрации участков в кадастре" как и в согласовании проектов землеустройства.
  • Введение платы за проверку документации и регистрацию участков, по аналогии с тем, как это осуществляется при регистрации прав на объекты недвижимого имущества: хочешь за 2 часа – плати несколько тысяч гривен, хочешь за сутки плати тысячу, хочешь бесплатно – подожди 14 дней.
  • Создание единой сети сертифицированных геодезических GPS-пунктов, ориентируясь на которые, геодезисты смогли бы легально выполнять работу, а точность координат земельного участка смог бы проверить любой специалист отрасли.
  • Интеграция данных градостроительного кадастра с публичной кадастровой картой.

Реализация такого пакета задач значительно поднимет нас в рейтинге Doing Business по фактору "Получение разрешений в строительстве". Для этого необходимо, с одной стороны - желание и готовность профильного рынка, а с другой – политическая воля Госгеокадастра и КМУ.

ABCnews

Комментариев: 0
Для того, чтобы оставлять комментарии Вам нужно войти или зарегистрироваться.
Читайте также:
Новости Все новости
Подробнее