Авторизация даст возможность комментировать публикации, записываться на мероприятия. Вы будете всегда в курсе происходящих событий.

Авторизация на сайте

Также, Вы можете авторизироваться при помощи вашего профиля в социальных сетях:

Регистрация на портале

Правила регистрации на портале

Регистрация на сайте

Также, Вы можете авторизироваться при помощи вашего профиля в социальных сетях:
04.08.2017, 13:27
8214
0

Итоги первого полугодия: куда движется рынок жилой недвижимости Киева

За первое полугодие 2017 года в продажу вышло 20,7 тыс. новых квартир, что практически равно количеству квартир, вышедших в продажу за весь 2016 год

Ярослава Чапко, исполнительный директор MA Group

"Мы продолжаем наблюдать высокие темпы развития сегмента первичного жилья в Киеве и облаcти. Чтобы поглотить 21 тыс. новых квартир, появившихся на рынке за шесть месяцев текущего года, необходимо, как минимум, три года при сохранении текущих темпов продаж. И это не считая более 30 тыс. квартир в новостроях, оставшихся непроданными с предыдущих периодов. Если добавить сюда еще 30-35% спекулятивного спроса – квартир, выкупленных на ранних этапах девелопмента и выставленных сейчас на продажу, получим более чем десятикратное превышение реального предложения над спросом. Игра становится все интереснее: с одной стороны – типовые многоэтажки с обещаниями красивой жизни, а с другой – покупатель, у которого денег становится все меньше и меньше. Лично я ставлю на покупателя – его предпочтения, наконец, начнут задавать тренды рынка. Пока что большинство девелоперов отстают в этой игре, продолжая строить по принципу "больше-дешевле".

Тенденции

  • Пополнение рынка новыми объектами набирает обороты  за первые шесть месяцев 2017 года в продажу вышло 20,7 тыс. новых квартир, что практически равно количеству квартир, вышедших в продажу за весь 2016 год.
  • Первое полугодие 2017 года завершилось незначительным ростом цен во всех сегментах рынка, за исключением комфорт-класса, цены в котором снизились за счет большого количества новых объектов с ценами ниже среднерыночных по классу.
  • Из-за смещения баланса нового предложения в сторону комплексов эконом- и комфорт-классов с соответствующей ценовой политикой, значительно увеличился ценовой разрыв между бюджетным и премиальным жильем.
  • Ценовые войны, ставшие уже привычным явлением рынка первичного жилья,  а также спекулятивный спрос, активизировавшийся в 2017 году, привели к "вымыванию" с рынка наиболее дешевых и небольших по площади квартир. При кажущемся многообразии выбора, найти малобюджетную квартиру можно только в новых проектах с датой ввода в эксплуатацию не ранее 2019 года.
  • Спекулятивный спрос не дает возможности девелоперам значительно увеличивать цены на последних этапах строительства, как это обычно наблюдалось в предыдущие годы, и удлинняет период допродажи остатков квартир. В ценовую конкуренцию вступают спекулянты, предлагающие квартиры "по переуступке", как правило, лучшей планировки и меньшей площади, чем в остатках у самого застройщика.
  • Накопления населения уменьшаются высокими темпами, что отражается в запрашиваемых бюджетах на покупку квартир. К концу первого полугодия 2017 года количество запросов на наиболее дешевый сегмент жилья  до $30 тыс.  значительно увеличилось и достигло 92% от общего количества запросов на покупку первичного жилья.

Предложение

За первое полугодие 2017 года предложение новостроек выросло на 7,7% в сравнении с декабрем 2016 года. Продажи открылись в 31 новом жилом комплексе, еще в 21 объекте стартовали продажи новых очередей. Всего за период с января по июль 2017 года рынок пополнился на 20,7 тыс. квартир.

По состоянию на 01.07.2017 продажи велись в 252 жилых комплексах с совокупным объемом предложения 56,1 тыс. квартир (с учетом поглощения). Из 252 жилых комплексов 48 объектов находятся на завершающем этапе продаж – в каждом из них в продаже осталось менее 10 квартир.

По количеству проектов, структура предложения изменилась незначительно: удельный вес бюджетного жилья составил 67%, жилья бизнес-класса – 26%, а к классу премиум относится 8% комплексов. Тем не менее, структура предложения первичного рынка по количеству квартир претерпела значительные изменения – существенно выросло количество квартир бюджетного сегмента.

Рынок первичной недвижимости Киева (9)

Значительный рост удельного веса бюджетного жилья в структуре предложения квартир обусловлен выходом большого количества масштабных проектов эконом- и комфорт-классов в I полугодии 2017 года. Так, средний размер жилых комплексов, открывших продажи в 2017 году, составил 553 квартиры против 325 квартир в 2016 году.

К июлю 2017 года удельный вес жилья экономкласса достиг 49% в структуре предложения против 47% в декабре 2016 года. Квартиры комфорт-класса составили 35% в структуре предложения против 29% на конец 2016 года.

Из оставшихся 16% на жилье бизнес-класса приходится 14%, что на 7% меньше, чем в начале года, а квартиры в комплексах премиум-класса занимают всего 2% в структуре предложения первичной недвижимости.

Рынок первичной недвижимости Киева

По объему предложения квартир продолжают лидировать Дарницкий и Голосеевский районы, на которые суммарно приходится 42% предложения. Удельный вес Печерского и Шевченковского районов в структуре предложения снизился, в то время как объем предложения в Днепровском районе увеличился до 13%.

Изменения коснулись Деснянского района – здесь открылись продажи в трех новых комплексах с суммарным объемом преложения в 980 квартир, что привело к увеличению удельного веса Деснянского района в стурктуре предложения до 4%.

Продолжает уменьшаться объем предложения в комплексах Святошинского района – на конец июня 2017 года он составил всего 3% от общего объема предожения Киева.

карта фиолет

Новое предложение

В первом полугодии текущего года на киевском рынке первичной жилой недвижимости продажи открылись в 31 новом объекте. Дополнительно в 21 жилом комплексе начались продажи новых очередей строительства. Суммарно новое предложение за шесть месяцев 2017 года составило 20,7 тыс. квартир. Данный объем нового предложения более чем в два раза превышает аналогичный показатель 2016 года, когда рынок пополнился на 9,4 тыс. квартир.

В отличие от I полугодия 2016 года, в котором около половины нового предложения было представлено комплексами экономкласса, в первом полугодии 2017 года удельный вес квартир экономкласса в структуре нового предложения составил 39%.

Основной объем нового предложения (52%) в I полугодии текущего года представлен квартирами в комплексах комфорт-класса. Именно в комфорт-классе позиционируются 11 новых жилых объектов и четыре комплекса, открывших продажи в новых очередях.

Удельный вес квартир в комплексах бизнес-класса в структуре нового предложения составляет 9%.

Рынок первичной недвижимости Киева (2)

Лидерство по объему нового предложения разделили между собой Голосеевский и Дарницкий районы. Их удельный вес в структуре нового предложения составляет 24% и 26% соответственно. На втором и третьем месте – Днепровский (14%) и Шевченковский (10%) районы.

Значительная часть нового предложения в этих районах формируется новыми очередями крупных жилых массивов, таких как ЖК "Патриотика", ЖК "Парковая Долина", ЖК "Каховская, 60" и др.

Наименьшее количество квартир вышло в продажи в Святошинском, Подольском и Печерском районах, в каждом из которых открылись продажи в 2-3 небольших комплексах.

Структура пополнения рынка новыми квартирами остается практически неизменной – основной удельный вес (62%) в ней занимают 1-комнатные квартиры. Удельный вес 2-х и 3-х комнатных квартир остается стабильным – на уровне 25% и 13% соответственно. Многокомнатные квартиры, за редким исключением, формируются только за счет двухуровневых квартир на последних этажах. При этом в комплексах, открывших продажи во II квартале 2017 года, наблюдается тенденция "нарезки" последних этажей на 2-комнатные и 3-комнатные двухуровневые квартиры.

Рынок первичной недвижимости Киева (3)

Роман Герасимчук, консультант CDS

"Ценовые войны на рынке понемногу дополняются войнами информационными – большинство застройщиков стараются завысить позиционирование собственных комплексов, что и привело к появлению на рынке более 10 тыс. квартир в комплексах комфорт-класса. Тем не менее, наученные горьким опытом покупатели с большим недоверием относятся к обещаниям застройщиков и стараются выбирать квартиры у девелоперов со сложившейся положительной репутацией, которые в той или иной степени придерживаются сделанных обещаний, касается ли это сроков сдачи домов в эксплуатацию или строительства детских садиков и устройства парков в составе новых комплексов". 

Спрос

I квартал 2017 года ознаменовался значительным ростом количества сделок, что стало продолжением тенденции, наметившейся еще в 2016 году, когда количество сделок на рынке первичной недвижимости возросло на 20% в сравнении с 2015 годом.

Положительный тренд, обусловленный возросшим инвестиционным спросом на фоне очередного витка девальвации национальной валюты и значительным снижением цен за счет большого количества акций и скидок, завершился к середине апреля 2017 года.

Активизация спроса в I квартале 2017 года привела к "вымыванию" наиболее дешевых квартир в большинстве новостроек, а многие застройщики к апрелю завершили акционные программы, что привело к резкому увеличению средневзвешенного бюджета покупки.

Начавшаяся в середине апреля ревальвация гривны, в совокупности с окончанием акций и ростом среднего бюджета покупки, привели к значительному проседанию спроса на рынке первичной жилой недвижимости в период с середины апреля по июль 2017 года.

Основной спрос в IH 2017 года по-прежнему концентрировался на сегменте бюджетного жилья.  По итогам полугодия, на бюджетное жилье приходится до 84% сделок, из которых 55% относятся к экономклассу, а 29%  к комфорт-классу. Спрос на жилье бизнес-класса в общей структуре составил 15%, а спрос на жилье премиум-класса – менее 1% в общей структуре сделок.

Рынок первичной недвижимости Киева (4)

В сравнении с аналогичным периодом 2016 года наблюдается смещение запросов покупателей в более низкие бюджеты приобретения квартиры. Так, почти 70% запросов сосредоточено на квартирах стоимостью до $30 тыс., тогда как по итогам I полугодия 2016 года эта категория занимала всего 10% в структуре спроса.

Рынок первичной недвижимости Киева (5)

Учитывая выход на рынок большого количества новых комплексов, которые на раннем этапе предлагают квартиры по сниженным ценам, инвестиционный спрос на первичном рынке составил около 32%. Спекулятивный выкуп квартир на ранних стадиях девелопмента не только уменьшает количество ликвидных квартир в продаже, но и впоследствии повышает уровень конкуренции, как на первичном рынке, так и на вторичном, оттягивая часть покупателей. Застройщикам приходится бороться не только с конкурирующими объектами, но и с квартирами, предлагающимися на продажу в их же собственных объектах.

Несмотря на то, что бюджет покупки остается наиболее значимым фактором при выборе квартиры, сегодняшний покупатель начинает оценивать и другие параметры при сравнении жилых комплексов. Наличие хотя бы минимального объема собственной инфраструктуры, энергоэффективность дома, качество строительства, запланированная и уже существующая социальная и торгово-сервисная инфраструктура в окружении проекта становятся определяющими при выборе среди множества однотипных жилых комплексов.

Рынок первичной недвижимости Киева (6)

Ценовая динамика

Цены в I полугодии 2017 года показали неравномерную положительную динамику во всех классах, за исключением жилья комфорт-класса, цены на которое продолжают снижаться и оказывают негативное влияние на средневзвешенную цену в целом по рынку, которая снизилась на 4,6%. 

Средневзвешенная стоимость квадратного метра в комплексах экономкласса за шесть месяцев осталась практически без изменений и составила 17 082 грн/кв.м. Подобная стабильность объясняется как нецелесообразностью повышения цен из-за высокого уровня конкуренции, так и балансом между растущими ценами в уже строящихся комплексах и более низкой стоимостью квадратного метра в новых комплексах, вышедших в продажу в 2017 году.

Основной причиной снижения цен в комплексах комфорт-класса является, в первую очередь, большое количество новых объектов, позиционирующихся в этом классе. Вторым значимым фактором является то, что значительная часть этих комплексов не соответствует заявленному классу и не выдерживает ценовой конкуренции со стороны комплексов экономкласса.

Комплексы бизнес-класса за последние шесть месяцев показали наибольший рост на рынке первичной жилой недвижимости. Новое предложение в этом классе весьма ограниченно, а в старых комплексах в среднем продано более 2/3 квартир, соответственно, средневзвешенная стоимость квадратного метра на квартиры бизнес-класса выросла на 7% до 38 811 грн/кв.м.

Рынок первичной недвижимости Киева (7)

Лидером по росту цен в I полугодии 2017 года стал Печерский район, предложение в котором представлено, в основном, комплексами бизнес- и премиум-классов. Относительно небольшой прирост предложения, постепенное вымывание наименее дорогостоящих квартир и большое количество комплексов на финальной стадии продаж, привели к рекордному в этом полугодии росту стоимости квадратного метра.

Значительный рост цен также зафиксирован в Дарницком районе, стоимость квадратного метра в котором выросла на 14% с начала года. Аналогичный рост показали цены в Голосеевском районе.

Наибольшее снижение цен зафиксировано в Подольском районе, стоимость квадратного метра здесь снизилась на 13% по сравнению с началом года. Также на 9% снизились цены в Днепровском районе в связи с выходом в продажи 1,7 тыс. квартир в новых очередях комплексов комфорт-класса с ценами ниже рыночных.

Постепенный рост цен на жилье в Оболонском районе за счет завершения продаж в нескольких комплексах эконом- и комфорт-классов и старт продаж в комплексах бизнес-класса вывели этот район на третье место по уровню средневзвешенной стоимости квадратного метра.

Рынок первичной недвижимости Киева (8)

ABCnews

Комментариев: 0
Для того, чтобы оставлять комментарии Вам нужно войти или зарегистрироваться.
Читайте также:
Новости Все новости
Подробнее